「原状回復工事とは？」「オフィスの原状回復工事で注意するポイントは？」「オフィスの原状回復工事はどのくらいの費用がかかる？」
本記事では、これから賃貸オフィスを借りる企業や賃貸オフィスから退去する企業に向けて、オフィスの原状回復工事の概要から工事の流れ、内容、費用の目安について解説します。
オフィスの原状回復工事とは
オフィスの「原状回復工事」とは、オフィスの借主（テナント）が退去する際に、入居前の状態に戻す工事です。
マンションなどの居住用賃貸住宅の場合は貸主（オーナー）が原状回復工事を行うケースが一般的ですが、オフィスの場合は一般的に借主（テナント）が原状回復工事を行います。
賃貸物件の原状回復は、賃借人の義務として民法に定められています。
「賃借人は賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷（通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化を除く。以下この条において同じ）がある場合において、賃貸借契約が終了したときは、その損傷を原状に復する義務を負う。ただし、その損傷が賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、この限りでない。」
引用：民法621条 賃借人の原状回復義務
オフィスの原状回復の範囲
オフィスの原状回復の範囲は、経年変化や通常損耗も含めたすべてです。
マンションなどの居住用賃貸住宅を対象とした原状回復については、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」のなかで以下のように定義されています。
原状回復を「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定義し、その費用は賃借人負担としました。そして、いわゆる経年変化、通常の使用による損耗等の修繕費用は、賃料に含まれるものとしました。
引用：「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」について 国土交通省
つまり、居住用賃貸住宅の賃借人は「通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損」に対してのみ原状回復の義務があり、経年変化や通常損耗に対する原状回復をする必要はないということです。
一方、オフィスの原状回復では、契約内容によりますが、基本的に経年変化や通常損耗も含めたすべてを原状回復する必要があります。
事業のために借りるオフィスでは、レイアウトの変更や内装工事を賃借人が行うケースが一般的で、日常生活を目的として借りる居住用賃貸住宅とは異なり、オフィスの経年変化や通常損耗がどの程度発生するのかを事前に想定することができないからとされています。
そのため、経年変化や通常損耗の修繕を貸主（オーナー）が行うのではなく、内装やレイアウトはもちろん、すべての原状回復を賃借人であるテナントが行うよう特約を設けているケースがほとんどなのです。
オフィスの原状回復工事の内容
オフィスの原状回復工事で実際に行われる具体的な内容は以下のようなものがあります。
増設した機器や設備の撤去
壁や床に空けた穴の修繕
壁紙やカーペットの張り替え・クリーニング
設置されていた機器のクリーニング
壁・床・天井のクリーニング
電気・通信配線の撤去・復旧
ネオンサイン・看板の撤去
産業廃棄物処理 など
具体的な原状回復工事の内容については、賃貸契約の特約として記載されます。
オフィスの原状回復工事の期間とタイミング
オフィスの原状回復にかかる工事期間の目安は、100坪程度のオフィスなら約1ヶ月です。
工事費用と同様に、賃借人であるテナント側が行ったレイアウト変更や内装工事の程度次第で工事期間は大きく変動します。
また、オフィス移転が集中する1～3月、9～12月には原状回復工事の施工業者も忙しくなるため、予定していたスケジュールで工事をしてもらえないこともあるでしょう。
オフィスの原状回復工事のタイミングは、新オフィスへの引っ越しが終わってから明け渡しまでの間になりますが、原状回復工事が遅れて解約日までに明け渡しができなかった場合には、追加で賃料が発生したり高額なペナルティが発生したりする恐れもあります。
業者に工事期間を確認しておく、余裕のあるオフィス移転スケジュールを組むなどの対策をしておきましょう。
オフィスの原状回復工事の工事区分
オフィスの原状回復工事は、A工事・B工事・C工事の3つの工事区分に分かれます。
工事区分とは、契約期間に発生する内装工事や修復工事、原状回復工事について、賃借人と賃貸人のどちらが責任を持つのかで分類したものです。
| 工事区分 | 対象 | 業者の選定 | 発注者 | 費用 |
|---|---|---|---|---|
| A工事 | 建物の基礎部分・共用部分 | 貸主（オーナー） | 貸主（オーナー） | 貸主（オーナー） |
| B工事 | 建物の安全や構造に関わる箇所 | 貸主（オーナー） | 借主（テナント） | 借主（テナント） |
| C工事 | 建物の安全や構造に影響を与えない箇所 | 借主（テナント） | 借主（テナント） | 借主（テナント） |
原状回復工事では賃借人（テナント）と賃貸人（オーナー）のどちらがどこまでを行うのかでトラブルが発生するケースもあるため、工事区分を明確にしておく必要があります。
それぞれの工事区分について解説します。
A工事
A工事とは、建物の基礎部分や共用部分を対象とした工事です。貸主（オーナー）が工事業者の選定と発注を行い、費用も負担します。
A工事の主な例
建物の外壁・屋上
ロビー・共用トイレ
エレベーター
通路・階段
建物全体の消防設備
契約期間中だけでなく原状回復工事においても、借主（テナント）がA工事を行う必要はありません。
B工事
B工事とは、建物の安全や構造に関わる箇所に対して行われる工事です。
B工事の主な例
専有部分の壁・天井
照明・空調設備
消防・防災設備
B工事では貸主（オーナー）が工事業者の選定をし、借主（テナント）が発注、費用を負担します。工事業者の選定はオーナー、費用負担はテナントと異なるため、通常より高い工事費を出されるケースもあり、注意が必要です。
C工事
C工事とは、建物の安全や構造に影響を与えない箇所に対して行われる工事です。
C工事の主な例
専有部分の内装工事
電話・LAN環境の設置工事
建物の構造に影響しない専有部分での建具の設置工事
クロスや床、家具の取り付けなど
原状回復工事においては、借主（テナント）がC工事の業者選定と発注を行い、費用も負担します。B工事との違いは、借主（テナント）が業者を選定できる点です。
オフィスの原状回復工事（C工事）の流れ
ここでは、テナント側が業者の選定、発注を行えるC工事について、オフィスの原状回復工事の流れを説明します。
C工事の原状回復工事の流れ
賃貸借契約書で原状回復の範囲を確認する
施工業者を選定する
施工業者の現地調査・見積もり・発注
原状回復工事の施工
引き渡し
賃貸借契約書で原状回復の範囲を確認する
オフィスの原状回復工事では、始めに賃貸借契約書で原状回復の範囲を確認します。
どこまでが原状回復の範囲なのかは契約書次第なので、特約への記載も含めまずはしっかり内容を確認をしておくことが重要です。
施工業者を選定する
次に、原状回復工事の施工業者を選定します。
原状回復工事については、契約書の中で施工業者が指定されているケースもあります。指定業者が記載されている場合は、指定業者に、そうでない場合には自社で選定します。
施工業者の現地調査・見積もり・発注
原状回復工事の施工業者が決まったら、施工業者に現地調査と見積もりを依頼します。施工業者の工事区分や工事ができる時間、曜日なども確認しておくとよいでしょう。
賃貸借契約書に記載された原状回復の範囲以外の項目が見積もりに含まれていないかも確認しておきましょう。
原状回復工事の施工
施工業者へ原状回復工事を発注したら、打ち合わせとスケジュールの調整を行い、原状回復工事を進めてもらいます。
施工業者に工事を任せきりにするのではなく、発注した内容通りの工事ができているか、計画通りに工事を進めているかを定期的に確認しておきましょう。
引き渡し
原状回復工事が完了したら、貸主（オーナー）へオフィスを引き渡します。
契約通りに原状回復工事ができているか、貸主（オーナー）に確認しておきましょう。
オフィスの原状回復工事の費用目安
オフィスの原状回復工事の費用目安は以下の通りです。
| オフィスの規模 | 坪単価 | 費用目安 |
|---|---|---|
| 小規模（30坪） | 3～5万円 | 90～150万円 |
| 大規模（100坪） | 5～10万円 | 500～1,000万円 |
ただし、賃借人が行ったレイアウト変更や内装工事の程度次第で費用は大きく変動するので、あくまで一般的な目安としてお考え下さい。
また、賃貸契約時の特約で原状回復工事の業者が指定されている場合も、費用相場から離れた金額になる恐れもあります。
オフィスの原状回復工事費用の勘定科目
オフィスの原状回復工事費用の勘定科目は、「修繕費」です。
一般的に、原状回復工事費用は、オフィスを契約した際に支払った敷金（保証金）から支払われます。
原状回復工事を行った費用が敷金から差し引かれた場合、差し引かれた分の原状回復工事費用は「修繕費」として経費に計上する必要があります。
原状回復工事費用を普通預金から支払った場合の仕分け
| 借方 | 貸方 | ||
|---|---|---|---|
| 修繕費 | 120,000円 | 普通預金 | 120,000円 |
敷金から原状回復工事費用を差し引く場合の仕分け
| 借方 | 貸方 | ||
|---|---|---|---|
| 修繕費 | 100,000円 | 敷金 | 100,000円 |
原状回復工事費用を差し引いた敷金が返金された場合の仕分け
| 借方 | 貸方 | ||
|---|---|---|---|
| 修繕費 | 80,000円 | 敷金 | 80,000円 |
| 普通預金 | 40,000円 | 敷金 | 40,000円 |
原状回復工事費用が敷金を大きく上回った場合には「特別損失」で計上するケースもあります。「修繕費」と「特別損失」のどちらで計上すべきかについては、税理理や税務署へ相談してください。
オフィスの原状回復工事費用を抑える方法
オフィスの原状回復工事費用を抑える方法は以下の3つです。
原状回復工事費用を抑える3つのポイント
見積書を精査する
相見積もりをとる
オフィスを居抜きで退去する
見積書の内容を精査する
オフィスの原状回復工事費用を抑える方法は、見積書を精査することです。
見積書を精査し、不要な工事が含まれていないか、費用が相場からかけ離れていないかを確認しましょう。
相見積もりをとる
相見積もりをとることでも、オフィスの原状回復工事費用を抑えることができます。
オフィスの原状回復工事では施工業者を指定されるケースが多いものの、借主（テナント）側で業者を指定できるのであれば、複数の業者へ相見積もりをとることで安い金額の業者へ発注できます。
オフィスを居抜きで退去する
オフィスを居抜きで退去すれば、オフィスの原状回復工事費用を大幅に抑えることができます。
「居抜き退去」とは、借りているオフィスの内装やレイアウト、設備などをそのまま残した状態で退去することです。
通常の退去では原状回復義務がありますが、居抜き退去では次の借主（テナント）へ原状回復義務が受け渡されるため、原状回復費用を支払う必要がありません。
また、退去時に処分する予定の設備や什器、備品などについても、次の借主（テナント）との話し合いによっては処分せずにそのまま残して退去できるため、処分する費用も不要です。
一方、以下のようなデメリットもあります。
ー次の入居者を見つける必要がある
ー借り手が見つからないこともある
ー責任範囲の所在を明確にしておかないとトラブルに発展する恐れがある
ー退去予定日までに退去が間に合わない場合がある
居抜きでの退去については下記記事で詳しく解説しています。
原状回復工事を含めたオフィス移転でお悩みなら
今回は、オフィスの原状回復工事の概要から工事の流れ、内容、費用目安について解説しました。
原状回復は借主（テナント）の義務であり、解約日までに工事を完了させなければいけません。
経年変化や通常損耗に対する原状回復をする必要がない居住用賃貸住宅とは異なり、オフィスの原状回復の範囲は賃貸借契約書の特約に記載されます。
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