オフィスの原状回復工事とは？ 工事の流れから内容、費用目安まで解説！

オフィスの移転や退去に際して、「原状回復工事とは具体的に何をするのか？」「費用はどのくらいかかるのか？」と疑問をお持ちの担当者様も多いのではないでしょうか。

住宅とは異なり、オフィスの原状回復はルールが複雑で、スケジュールの認識ずれや高額な請求トラブルが発生する場合もあります。

本記事では、オフィスの原状回復工事の基礎知識や流れ、費用の目安に加え、担当者が必ず押さえておくべき、トラブルを未然に防ぐ方法も併せて解説します。

オフィスの原状回復工事とは

オフィスの「原状回復工事」とは、オフィスの借主（テナント）が退去する際に、入居前の状態に戻す工事です。

マンションなどの居住用賃貸住宅の場合は貸主（オーナー）が原状回復工事を行うケースが一般的ですが、オフィスの場合は一般的に借主（テナント）が原状回復工事を行います。

賃貸物件の原状回復は、賃借人の義務として民法に定められています。

「賃借人は賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷（通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化を除く。以下この条において同じ）がある場合において、賃貸借契約が終了したときは、その損傷を原状に復する義務を負う。ただし、その損傷が賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、この限りでない。」
引用：民法621条　賃借人の原状回復義務

オフィスの原状回復の範囲

オフィスの原状回復の範囲は、経年変化や通常損耗も含めたすべての損耗・毀損です。

マンションなどの居住用賃貸住宅を対象とした原状回復については、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」のなかで以下のように定義されています。

原状回復を「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定義し、その費用は賃借人負担としました。そして、いわゆる経年変化、通常の使用による損耗等の修繕費用は、賃料に含まれるものとしました。
引用：「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」について　国土交通省

つまり、居住用賃貸住宅の賃借人は「通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損」に対してのみ原状回復の義務があり、経年変化や通常損耗に対する原状回復をする必要はないということです。

一方、オフィスの原状回復では、契約内容によりますが、基本的に経年変化や通常損耗も含めたすべてを原状回復する必要があります。

事業のために借りるオフィスでは、レイアウトの変更や内装工事を賃借人が行うケースが一般的です。そのため、日常生活を目的として借りる居住用賃貸住宅とは異なり、オフィスの経年変化や通常損耗がどの程度発生するのかを事前に想定できないとされています。

経年変化や通常損耗の修繕は貸主（オーナー）が行うのではなく、内装やレイアウトを含む、すべての原状回復を賃借人であるテナントが行うよう特約を設けているケースがほとんどです。

具体的な原状回復工事の内容については、賃貸契約の特約として記載されます。

オフィスの原状回復工事の期間とタイミング

オフィスの原状回復にかかる工事期間の目安は、100坪程度のオフィスなら約1ヶ月です。

工事費用と同様に、賃借人であるテナントが行ったレイアウト変更や内装工事の程度次第で工事期間は大きく変動します。

また、オフィス移転が集中する1～3月、9～12月には原状回復工事の施工業者も忙しくなるため、予定していたスケジュールで工事をしてもらえないこともあるでしょう。

オフィスの原状回復工事のタイミングは、新オフィスへの引っ越しが終わってから明け渡しまでの間になりますが、原状回復工事が遅れて解約日までに明け渡しができなかった場合には、追加で賃料が発生したり高額なペナルティが課せられたりする恐れもあります。

業者に工事期間を確認しておく、余裕のあるオフィス移転スケジュールを組むなどの対策をしておきましょう。

オフィスの原状回復工事の工事区分

オフィスの原状回復工事は、A工事・B工事・C工事の3つの工事区分に分かれます。

工事区分とは、契約期間に発生する内装工事や修復工事、原状回復工事について、賃借人と賃貸人のどちらが責任を持つのかで分類したものです。

原状回復工事では賃借人（テナント）と賃貸人（オーナー）のどちらがどこまでを行うのかでトラブルが発生するケースもあるため、工事区分を明確にしておく必要があります。

それぞれの工事区分について解説します。

A工事

A工事とは、建物の基礎部分や共用部分を対象とした工事です。貸主（オーナー）が工事業者の選定と発注を行い、費用も負担します。

契約期間中だけでなく原状回復工事においても、借主（テナント）がA工事を行う必要はありません。

B工事

B工事とは、建物の安全や構造に関わる箇所に対して行われる工事です。

B工事では貸主（オーナー）が工事業者の選定をし、借主（テナント）が発注、費用を負担します。工事業者の選定はオーナー、費用負担はテナントと役割が分かれるため、通常より高い工事費を提示されるケースもあり、注意が必要です。

C工事

C工事とは、建物の安全や構造に影響を与えない箇所に対して行われる工事です。

原状回復工事においては、借主（テナント）がC工事の業者選定と発注を行い、費用も負担します。B工事との違いは、借主（テナント）が業者を選定できる点です。

オフィスの原状回復工事（C工事）の流れ

ここでは、テナント側が業者の選定、発注を行えるC工事について、オフィスの原状回復工事の流れを説明します。

賃貸借契約書で原状回復の範囲を確認する

オフィスの原状回復工事では、始めに賃貸借契約書で原状回復の範囲を確認します。

どこまでが原状回復の範囲なのかは契約書次第なので、特約への記載も含めまずはしっかり内容を確認しておくことが重要です。

施工業者を選定する

次に、原状回復工事の施工業者を選定します。

原状回復工事については、契約書のなかで施工業者が指定されているケースもあります。指定業者が記載されている場合はその指定業者に、そうでない場合には自社で選定しましょう。

施工業者の現地調査・見積もり・発注

原状回復工事の施工業者が決まったら、現地調査と見積もりを依頼します。併せて、工事区分や工事ができる時間、曜日なども確認しておくとよいでしょう。

賃貸借契約書に記載された原状回復の範囲以外の項目が見積もりに含まれていないかも確認しておきましょう。

原状回復工事の施工

施工業者へ原状回復工事を発注したら、打ち合わせとスケジュールの調整を行い、原状回復工事を進めてもらいます。

施工業者に工事を任せきりにするのではなく、発注した内容通りの工事ができているか、計画通りに工事を進めているかを定期的に確認しておきましょう。

引き渡し

原状回復工事が完了したら、貸主（オーナー）へオフィスを引き渡します。

契約通りに原状回復工事ができているか、貸主（オーナー）に確認しておきましょう。

オフィスの原状回復工事でトラブルを防ぐ3つの注意点

オフィスの退去に伴う原状回復は、住宅の引っ越しとはルールや商習慣が大きく異なり、認識のずれからトラブルに発展しやすいポイントです。

「想定よりも費用が高額になった」「退去日までに工事が終わらない」といった事態を避けるためには、早い段階での対応が欠かせません。ここでは、担当者が特に注意すべき3つのポイントを解説します。これらを事前に把握し、スムーズな退去とコストコントロールを目指しましょう。

ガイドラインと特約による「原状回復範囲」の確認

まず、押さえておきたいのが、国土交通省のガイドラインと賃貸借契約書の「特約」との関係です。一般的な住宅賃貸では、経年劣化や通常損耗（日焼けや家具の設置跡など）の修繕費用はオーナー負担となるのが原則で、借主が負担する必要はありません。

しかし、事業用オフィスの場合は事情が異なります。契約書に「特約」として通常損耗をふくむすべての汚れや傷について、借主負担での原状回復を義務付ける旨が記載されているケースが大半です。

「ガイドラインでは借主負担ではないはず」と思い込んでいると、退去時に高額な請求で驚くことになりかねません。まずは契約書を確認し、どこまでが入居者の負担範囲として明記されているかチェックすることが重要です。

解約予告と二重家賃を防ぐ「スケジュール」の逆算

原状回復にかかる工事期間の認識不足は、無駄なコスト発生の典型的な原因です。オフィスの「明け渡し日（契約終了日）」は、単に荷物を運び出した日ではなく、原状回復工事を完了させてオーナーへ鍵を返却する日を指すのが一般的です。

そのため、解約予告期間（多くは6ヶ月前）の通知をしたら、そこから逆算してスケジュールを組まなければなりません。もし、新しいオフィスの入居日と現在のオフィスの契約終了日を同じ日に設定してしまうと、引っ越し後の原状回復にかかる工事期間中に「旧オフィスの家賃」と「新オフィスの家賃」が重複する「二重家賃」期間が発生してしまいます。

原状回復にかかる工事期間は物件規模により2週間から1ヵ月程度かかるため、余裕を持った解約予告と、退去から工事完了までの工程管理を徹底しましょう。

什器の「残置」可否と産業廃棄物の適正処理

オフィス移転時には、デスクやキャビネットなど不要な什器類が多く発生します。「まだ使えるため次の入居者に使ってほしい」と考え、残置を希望するケースも見受けられますが、安易な判断は禁物です。

原則として、オフィス退去時は契約時の状態（スケルトンや原状）に戻す義務があり、オーナーの書面承諾なしにものを残すことはできません。勝手に残置すると、後から撤去・処分費用として高額な請求を受ける原因となります。

また、什器の廃棄処理を業者に委託する際は、排出事業者としての責任が伴います。法令遵守の観点から、マニフェスト（産業廃棄物管理表）の発行有無を事前に確認し、不法投棄のリスクを回避することも重要です。

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オフィスの原状回復工事の費用目安

オフィスの原状回復工事の費用目安は以下の通りです。

ただし、賃借人が行ったレイアウト変更や内装工事の程度次第で費用は大きく変動するので、あくまで一般的な目安としてお考えください。

また、賃貸契約時の特約で原状回復工事の業者が指定されている場合も、費用相場から離れた金額になる恐れもあります。

オフィスの原状回復工事費用の勘定科目

オフィスの原状回復工事費用の勘定科目は、「修繕費」です。

一般的に、原状回復工事費用は、オフィスを契約した際に支払った敷金（保証金）から支払われます。

原状回復工事を行った費用が敷金から差し引かれた場合、差し引かれた分の原状回復工事費用は「修繕費」として経費に計上する必要があります。

原状回復工事費用を普通預金から支払った場合の仕分け

敷金から原状回復工事費用を差し引く場合の仕分け

原状回復工事費用を差し引いた敷金が返金された場合の仕分け

原状回復工事費用が敷金を大きく上回った場合には「特別損失」で計上するケースもあります。「修繕費」と「特別損失」のどちらで計上すべきかについては、税理士や税務署へ相談してください。

オフィスの原状回復工事費用を抑える方法

オフィスの原状回復工事費用を抑える方法は以下の3つです。

見積書の内容を精査する

オフィスの原状回復工事費用を抑える方法の一つは、見積書を精査することです。

見積書を精査し、不要な工事が含まれていないか、費用が相場からかけ離れていないかを確認しましょう。

相見積もりをとる

相見積もりをとることでも、オフィスの原状回復工事費用を抑えられます。

オフィスの原状回復工事では施工業者を指定されるケースが多いものの、借主（テナント）側で業者を指定できるのであれば、複数の業者へ相見積もりをとることで安い金額の業者へ発注できます。

オフィスを居抜きで退去する

オフィスを居抜きで退去すれば、オフィスの原状回復工事費用を大幅に抑えられます。

「居抜き退去」とは、借りているオフィスの内装やレイアウト、設備などをそのまま残した状態で退去することです。

通常の退去では原状回復義務がありますが、居抜き退去では次の借主（テナント）へ原状回復義務が受け渡されるため、原状回復費用を支払う必要がありません。

また、退去時に処分する予定の設備や什器、備品などについても、次の借主（テナント）との話し合いによっては処分せずにそのまま残して退去できるため、処分費用も不要です。

一方、以下のようなデメリットもあります。

ー次の入居者を見つける必要がある
ー借り手が見つからないこともある
ー責任範囲の所在を明確にしておかないとトラブルに発展する恐れがある
ー退去予定日までに退去が間に合わない場合がある

居抜きでの退去については下記記事で詳しく解説しています。

原状回復工事を含めたオフィス移転でお悩みなら

今回は、オフィスの原状回復工事の概要から工事の流れ、内容、費用目安について解説しました。

原状回復は借主（テナント）の義務であり、解約日までに工事を完了させなければいけません。

経年変化や通常損耗に対する原状回復をする必要がない居住用賃貸住宅とは異なり、オフィスの原状回復の範囲は賃貸借契約書の特約に記載されます。

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