2027年4月1日以降、新リース会計基準の適用が始まると、これまで資産・負債として扱われなかったオフィスや拠点の賃貸借契約は、原則として「使用権資産」と「リース負債」として貸借対照表（BS）に計上されます。
強制適用の対象は主に上場企業で、すべてのスタートアップや中小企業には直ちに影響が及ぶわけではありません。しかし、オフィスの契約期間や条件の違いが将来的に財務数値へ影響する可能性は否定できません。
本記事では、新リース会計基準の基本を整理し、対象企業やオンバランスとなる契約の考え方、IPO準備企業が押さえておきたいポイントを、オフィス管理担当者の視点で解説します。
新リース会計とは？知っておきたい適用時期と対象範囲
新リース会計基準は、これまでオフバランスとされてきた賃貸借契約の扱いを見直し、原則として資産と負債を貸借対照表（BS）に計上する制度です。ここでは、その基本的な考え方とともに、適用時期や対象企業の範囲について整理します。
新リース会計とは
新リース会計基準とは、これまで原則として貸借対照表に計上されなかった賃貸借契約について、オンバランスでの処理を求めるIFRSに準拠した会計基準です。従来は「所有していないものは資産ではない」と考えられてきましたが、新基準ではその資産を一定期間にわたり支配しているかが重視されます。
そのため、オフィスなどの賃貸借でも「使用権資産」と「リース負債」を計上する必要が生じ、貸借対照表や財務指標に影響を与える可能性があります。
新リース会計基準は2027年4月1日以降に強制適用
新リース会計基準は、2027年4月1日以降に開始する事業年度から適用されます。一方で、2025年4月1日にはすでに早期適用が開始されており、すでに対応が進んでいる企業もあります。
対象企業と、IPO準備企業にも影響が及ぶ理由
新リース会計基準の対象は、上場企業・大会社・会計監査人設置会社、およびその連結子会社です。一見するとスタートアップは対象外のように見えますが、IPO準備企業の場合は事情が異なります。上場を目指す企業は、現時点での規模にかかわらず、上場企業と同水準の会計処理が求められるためです。
IPO準備企業にとって重要なのは、上場審査で重視されるN-2期・N-1期の財務諸表が直接の審査対象となる点です。上場時期が2027年前後に重なる場合、新基準の影響がこれらの期間に反映され、財務指標や開示内容に「使用権資産」と「リース負債」として影響を及ぼす可能性があります。そのため、制度の適用開始時期だけでなく、自社のIPOスケジュールと照らしてあらかじめ影響を把握しておくことが重要です。
監査法人や証券会社は将来の上場を前提に財務諸表をチェックするため、新リース会計への対応は実質的に避けられません。そのため、新リース会計基準は単なる会計ルールではなく、財務戦略や拠点設計にも影響する経営課題といえるでしょう。
どこからがリース？新リース会計の3つの識別ルール
新リース会計では、契約の内容がリースに該当するかどうかを判断する必要があります。ここでは、3つの識別ルールを整理し、オンバランスの対象になる契約を解説します。
①：資産が特定されているか（専用性の有無）
最初の判断ポイントは、利用する資産が特定されているかどうかです。
例えば、オフィス賃貸借で「○階○号室」といった特定の部屋や区画が明示されている場合、その資産は特定されていると判断されます。事業用にコワーキングスペースを利用する場合でも、固定席や専用個室を継続的に利用する契約であれば資産と特定される可能性が高いでしょう。
一方で、その都度空いている席を利用するフリーアドレス型のサービスオフィスは、特定性が認められない可能性が高いといえます。実務では「専用で使えるかどうか」が一つの目安となるため、契約書の文言だけでなく実際の利用状況も含めて確認することが重要です。
②：経済的利益を享受しているか
次に確認するのが、資産から生じる経済的利益を利用者がほぼ享受できるかどうかです。
判断のポイントは、空間や設備を使うことで生まれる価値（営業活動や業務遂行、収益創出など）を、他者と共有せずに利用できるかにあります。例えば、特定の部屋を自社専用で利用できる場合、そのスペースから得られる利益はほぼ自社で享受していると考えられるでしょう。
一方で、共有スペースを中心とした契約では、利用価値を他者と分け合うことになるため、この要件を満たさない可能性があります。
③：使用方法を決められるか（使用の指図権）
最後に確認するのが、資産の使い方を誰が決めているかです。これを「使用の指図権」といいます。
オフィスの利用時間や用途、レイアウト、利用方法などを自社の裁量で決められる場合、その資産の使用を支配していると判断されるでしょう。特に専用個室であれば、利用時間やレイアウトを自由に設定できるケースが多く、指図権が強いと評価されます。
一方で、利用時間や用途が細かく制限される契約では、利用者の裁量が限られるため指図権は限定的と判断される可能性があります。
オフィス担当者が知っておきたい財務指標（KPI）の変化
新リース会計の適用により、貸借対照表や損益構造が変わり、主要な財務指標（KPI）にも影響が及びます。本章では、オフィス担当者が押さえておくべき指標の変化と、その見え方のポイントを整理します。
自己資本比率はどう変わる？オンバランス化がBSに与える影響
新リース会計基準は、特に貸借対照表への影響が大きい点に注意が必要です。オフィスの賃貸借契約がオンバランス化されると、リース負債として計上されるため、負債総額が一気に増加する可能性があります。契約内容によっては、数千万円から数億円規模の負債になりかねません。
その結果、自己資本比率は低下し、実態以上に財務健全性が悪化したように見えるケースもあります。IPO準備企業においては、こうした変化が上場審査や金融機関からの評価にどのように影響するかを、あらかじめ把握しておくことが重要です。
ROAはなぜ下がる？会計ルール変更による見え方の変化
新リース会計基準では、リース負債と同時に「使用権資産」が貸借対照表に計上されるため総資産が増加します。一方で、事業の実態が変わらなければ利益水準は変わらないケースも多く、そうなるとROA（総資産利益率）が低下します。
これは経営効率が悪化したわけではなく、会計ルールの変更によって分母である総資産が膨らむことが要因です。ただし、この点を投資家や審査側に適切に説明できない場合、ネガティブに受け取られる可能性があるため注意しましょう。
数字以外の影響も要注意：税務・連結決算の実務ポイント
新リース会計基準の影響は、数値だけでなく実務面にも及びます。会計上は賃料が「減価償却費」と「利息費用」に分解される一方、税務上は従来どおり賃貸料として扱われるケースが多く、両者の差異を調整する必要があります。
また、連結決算を行う企業では、海外子会社を含めたリース契約の洗い出しが不可欠です。こうした情報収集や整理は想定以上に手間がかかり、実務負担が大きく増える可能性があるため、早い段階で認識し備えておきましょう。
新リース会計に向けて準備したい3ステップ
新リース会計への対応は、段階的に整理することが重要です。ここでは、影響把握から対応方針の策定、契約見直しまで、実務で押さえておきたい3つのステップを解説します。
①まずは全リース・賃貸借契約を洗い出す
まずは、オフィス、倉庫、店舗、駐車場など、自社および子会社が締結しているすべての賃貸借・利用契約の洗い出しを行ないます。ここで重要なのは、「リース契約」という名称に限らず、実態としてリースに該当し得る契約を幅広く把握することです。
特に海外子会社の契約や少額の取引は見落としやすいため注意しましょう。契約書をベースに網羅的に一覧化しておくことで、その後の影響試算や対応方針の精度を高められます。
②使用権資産・リース負債の影響額を試算する
次に行うのが、オンバランス化した場合の影響額の試算です。各契約について、リース期間や支払賃料、更新・解約オプションなどを整理し、「使用権資産」と「リース負債」の概算額を算出します。
ここで重要なのは、厳密な数値を出すことではなく貸借対照表がどの程度膨らむのか全体感を把握することです。負債がどの規模になるのかを早期に把握できれば、その後の財務戦略や拠点戦略を検討するうえでの重要な判断材料となります。
③ IPOスケジュールに照らした財務指標シミュレーション
最後に、試算したオンバランス化の影響を、IPOスケジュール（N-2期・N-1期）に当てはめてシミュレーションします。自己資本比率やROAがどの程度変動するのかを確認し、上場審査や投資家への説明に耐えられる水準かを見極めることが重要です。
ここでは「どの時点で、どの程度の影響が出るのか」を意識することがポイントです。これにより、次章で検討する戦略的なオフィスポートフォリオの見直しにつなげられます。
財務健全性を維持する戦略的オフィスポートフォリオ
新リース会計の影響を踏まえたうえで重要になるのが、拠点の見直しです。ここでは、財務健全性と事業成長を両立させる、戦略的なオフィスポートフォリオの考え方を解説します。
「本社＝オンバランス」を前提に、投資として説明する
新リース会計基準で、すべての契約をオフバランスに保つことは現実的ではありません。特に本社機能を担うオフィスは、長期利用を前提とした契約になるため、オンバランス化を受け入れるケースが多いでしょう。
重要なのは、オンバランス化による貸借対照表の膨張を財務上の悪影響と捉えないことです。事業継続や成長に必要な投資として位置づけ、その必要性を投資家や審査側に論理的に説明することが求められます。
拠点・サテライトは免除規定を戦略的に使う
すべての拠点を同じ考え方で設計する必要はありません。営業拠点やプロジェクト単位のサテライトオフィスについては、短期リース（12か月以内）や少額資産（300万円以下）といった免除規定を意識した契約設計が有効です。
例えば、サービスオフィスやシェアオフィスを活用すれば、機動的な拠点運営を実現しながらオンバランス化を抑えることも可能です。拠点ごとの役割を整理し、財務への影響と事業上の必要性のバランスを取る視点が重要になります。
※参考：企業会計基準委員会｜企業会計基準適用指針第33号リースに関する会計基準の適用指針
解約オプション設計が財務インパクトを左右する
リース負債の金額は、賃料水準だけでなくリース期間によって変わります。特に、契約上の解約オプションや更新条件の設計次第で、オンバランスされる金額が数千万円単位で変動する可能性もあります。
実態として短期利用を想定している場合は、その前提が会計上も適切に反映されるよう契約書の文言を慎重に確認・設計することが重要です。
まとめ
新リース会計基準は、単なる会計ルールの変更にとどまらず、オフィスや拠点の持ち方や契約の結び方、さらには財務戦略そのものを見直す機会になります。特にIPO準備企業にとっては、知らなかったでは済まされない重要な経営課題といえるでしょう。
まずは新リース会計基準の影響を正しく把握し、自社の成長フェーズに合った最適な選択をすることが求められます。HATARABAでは、オフィス契約期間の交渉に関する無料相談を実施しています。ぜひお気軽にご相談ください。
